創業不能只是埋頭苦幹,應該觀察這個社會的脈動與變化,而公共政策通常是非常好的研究方向,從整理事實到觀點塑造不是一個容易的過程,但卻是判斷趨勢的基本功

判斷趨勢不是根據媒體或名人的評論而產生,而是配合實戰與商業認知基礎推論與猜測,重點不在結果,而在推論過程與產生的行動目標

況且等媒體報導時,表示你已經慢人家很多了,新創公司已經崛起、傳統巨頭已經準備進入,沒有優勢的你已經太慢了。

因此,我要求自己必須對社會議題、科技趨勢要有自己的見解,並作出相對的反應。

消息報導只是在協助我們,檢視自己的觀點是否有不足,而有價值趨勢或洞見只能自己產出,而不是等待別人給你。

公共政策與經濟

今年是選舉年,房價高漲成了檯面上的熱門話題,同時我也認爲高房價阻礙實業經濟發展,無論是店面或電商影響層面都很廣,讓我非常關注了房屋政策、房市走向。

我跟各位讀者一樣,是一位為生活打拼的普通人。

如此高的房價,會讓我不禁懷疑:

「房價是否能夠無止盡的漲下去?」「若房價沒有上漲,可能是什麼原因造成的呢?」

找出指標與因素

數據是我第一步該想到的,許多數據都能找到,而重點是要去Google哪些數據呢?而採用的數據會影響到判斷的過程與結論。這邊我簡略地列出三個指標,分別是:房價漲幅薪資漲幅通貨膨脹,共三項。

國中社會課第一章講了,價格與供給相關,如果不是需求強烈、價格怎麼會攀升?卻不禁要問,為何房價能這樣快速的上漲?到底是誰再買這些房子。為何薪資沒成房價可以漲?

我能想到幾點非數字的直觀現象

  • 實際現象:戰後嬰兒潮,人口遷徙往都市集中。
  • 法規影響:房貸低利息、各國貨幣政策
  • 經濟狀況:薪資成長緩慢

上述三條線皆為約略繪製,我想分享的是思考過程與結論,實際成長數字可以自行補足。

許多房市專家都已說明,因為低利政策、持有成本太低,當前「市場機制」失靈,房價不再跟供需掛鉤。

房屋能收租金,房客幫屋主繳貸款,同時因不動產其特殊性,沒有像電腦、汽車淘汰貶值,甚至因為地段、公共設施的興建而增值,在台灣經濟起飛過程的四十年,房價不斷攀升。

換句話說,房地產商品化:房屋如同一般商品般的囤積,而因為好地段的商品有限,價格自然水漲船高。而財富的概念是相對的,商品變貴了,現金或股票就貶值了,握有大量現金的人,無論房價多高,只要房價會成長,為求保值第一考量就是買房,又再進一步的推升房價,變成了正循環。

少子化是否會造成房價下跌?

我想追問的是房價是否會崩潰、泡沫化?年輕人的買房問題有解?

按照供需理論,人口減少、買房的需求就減少,價格應該是「凍漲」,甚至「緩跌」

但第三條線「薪資成長幅度」出現了,只要還有足夠多的新興產業,例如科學園區收入相對高的受薪階級,願意背負較重的房貸負擔。

買房不同一般消費需要現金付清,而是多以多年貸款。台灣土地有限,都市空間有限,只要想買房的人足夠多,就可以支撐購屋需求,讓房價不至於崩跌。

我還發現房價的漲跌,不能單看一坪的金額變化,而是跟其他條件作比較!

可能房價維持在一坪四十萬的水準,但經過五年,基本工資只漲到23100,你說房價是漲還是跌呢?

洞察趨勢,輔助決策

藉由圖表突然間我的思考脈絡被打通了。若價格不只是受到「單價相對於時間的變化」,而是要對比其它標的(object)時,那就有很多功課可以研究與分析了。

隨意翻資料可以發現高雄的人口是負成長的,新北的人口至今仍然還在成長,而新竹的薪資成長幅度更是驚人!便可做出許多預測與分析。

決策方向「房子自住,不用管漲跌」是對的嗎?

這是許多專家給的建議是,但仔細想想,這句話並不完全正確,因為這是建立在房價穩定上漲的情況

買房子是許多人生命中最大一筆的花費,專家的建議基礎是「買房當存錢」,就算真的買貴了,總有天通膨會追上房價,利用房屋保值的特性彌平價差損失

但仔細想想,相同物件若有機會800萬買到,而你花1000萬買,因為價差關係貸款產生的利息,多貸款的200萬以房貸利率1.58%計算,每年的利息差是31800元,什麼都沒做,卻要每年多負擔三萬元。若再考慮這三萬塊在這端時間投資能產生的複利更是驚人呀。

考慮到這點,買房實在是件必須考慮再三的「人生大事」呀!

買的時機很重要

預測是很困難的,但專家也不見得猜得準。我們只要想的比一般人深一些,別只問十年後房價是漲還是跌?

而是要問:「十年內的房價對比於其他投資商品的成長速度」,以及「收入的成長速度、自己學習速度。」

分析、思考這麼長的一篇,我想講的重點是『時機很重要』,你的能力再強(高收入),有時候不預測、不研究市場,無形中也會損失。

預測準確是一回事,不斷精進思考彈性與執行方向才是我們唯一能做的。

最後,我想補充一下最近的心得

方法有用比正確重要

我,創業者的見解不見得正確,但我們追求的不是正確(Do things right),而是追求做對的事情方法有用就好!

學理只是激盪創意與靈感的過程,真要追究正確請去唸研究所。

 

最後修改日期: 2019 年 12 月 4 日

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