小老闆們平時都忙著學行銷、拉業務、找訂單、計算財務、金流,要學的事情真的很多。

創業至今,我從開始一開始的迷你小雅房、換到了三十來坪的辦公室。每次搬完家都累得半死,嚷著說不想搬家了,但每年都還是要面臨找房子的窘境。

原因不外乎,害怕金流不夠,不敢一次到位。而每個時期的需求都不一樣,說實在的,很難找到完美的落腳地。

個人對投資置產很有興趣,做生意除了買賣業務外,暸解資產、人力資源的行情也是老闆的基本功。所以我在《買房,關於生涯規劃的一件事⋯⋯》一文中提到,沒事就要多了解市場行情,對長久的生意絕對是有幫助的。

需要時,才了解就慢了

很多人沒太多租屋經驗,不清楚租屋的眉眉角角。只覺得房子只要看喜歡,價格上可就簽約了,實際使用後才發現有許多不合用的地方。這種雷坑老闆一定都踩過。

於是整理出自己覺得很重要的參考方向:

()坪數單價:租金/坪數,我建議要看單價,而不是月租金,回過頭反推自己的未來需求有多大。

舉例,舊市區40坪商辦,租金2萬2,重劃區商辦18坪,租金1萬8,只看單價不會發現後者有多貴,居然高達1坪1000元。許多人年輕老闆都喜歡重劃區,應該說誰不喜歡新的,但仔細想想,這麼小的坪數,只要公司稍微成長一下,就坐不下了。

而搬家的成本,費時費力,更重要的是浪費公司發展的時間。隱形損失不好估算。一般我會建議事務所類型的行業,才適合重劃區。而電商、網購業要跟人擠市中心,成本是相當高的。

(1)裝潢冷氣:

許多租金便宜的房子,比較麻煩的是沒有帶冷氣或辦公設備,一組辦公設備(5人)普通款式大概要4萬元,更貴的是冷氣、裝潢隔間,冷氣一裝就是幾十萬。

實際租金成本 =裝潢成本 / 預計使用年限(幾個月)

例如:裝潢60萬預計使用3年,攤下來約1萬6元,加上每月租金,才是實際的房屋成本。

(2)公司需求:

地利優勢會影響公司發展,例如說靠捷運站的公司,用相同的薪資條件,能吸引到的人才履歷,相對會較多。尤其是都會地區,許多人是不喜歡騎車的。人力密集優勢。

相反的,像電商、網購業出貨人員,比較是勞力密集,而非腦力密集,且需要卸貨出貨方便。選擇落腳基地就會有不同的考量,導致出不同的經營方向。

(3)簽約時長:

有裝潢要簽長年限、沒裝潢簽短年限。年限沒法談的話,可以考慮附帶條件每年租金漲幅不得高於X%。避免裝潢成本卡在那,又只能默默接受房東漲幅。

雖說以上都是常識,但經營上應要能靈活變換,而不是執著要便宜或是要完美的物件

(4) 重劃區商辦 v.s 舊大樓商辦 v.s 商務中心

商務中心的前期支出是最少的,靈活彈性犧牲的是相對高的租金,適合需要在市中心的企業。重劃區商辦通常屋況很好,不需要整理,通常不會附上家具,單位價格也是最貴的。舊商辦有機會找到合用的,但通常屋況不好需要翻新費用,如果租金夠低的話,是可以嘗試投入小部分資金的。

總的來講,是機會成本的概念,如果公司已上軌道穩定發展中,其實新舊都沒差,重金裝潢也可以。(偏偏我們不是)

租金算法

租金可以分 總價 一坪單價,總價是必須月租金必須在條件內、單價是總價除以使用坪數。

常見的商辦是千元一坪,而舊商辦或地點較差的物件會落在六、七百元一坪。常見狀況是單位價格便宜,但月租金超過預算太多,而單價便宜的,屋況通常不討喜。

所以先想好要用多久、找什麼的物件(長期還是短期)、總投入金額(而不是月預算),辦公室通常不會只租一、兩年。需要從長計議。

盤點現況、整合資源

多數人應該跟我有相同的經驗,想衝營收擴展規模,需要更多人力意味著更多的空間,但營收增加不等於獲利增加啊,可能間接增加成本,導致企業經營壓力。也是本文起心動念的原因,初創企業有所成之後,難以為繼的是持續的成功堆疊。

我稱之為「像是下跳棋般的盤點現況、搬運資源。」

所以,才會有得出如此結論:貴一點也要找到現成的商辦,而這類型的商品也是大家最愛的,導致多數市場上都不好找。沒事就多看591、多了解市場行情總不會是壞事的。

最後修改日期: 2021 年 7 月 25 日

作者

留言

加入討論