房市狀況熱,預測房價準備起飛,加上生涯規劃考量,在2020年07月在倉促卻又謹慎的情況下買了房子。已經習慣做財力證明申請信用卡的我,以為申請房貸也會同樣順利,怎知道⋯⋯還有許多變數。

前情提要,買約合約是在7月上旬簽的。看房子的人多當然是不意外,但是各路買方出價兇猛外,最慘的是發生實價登錄跟不上的情況,而這會導致銀行鑑價不足,自備款要提高的情形。

尋找合適銀行

一開始慣性先找有往來的銀行,但到八月時已經發現這些銀行,初步鑑價價差都已經有50至100萬。

這時候我突然有些緊張了,趕緊親自跑到竹北當地的銀行,也找了代書、房仲幫忙、電話口頭詢問數家銀行,像是花旗、渣打、遠東、永豐、新竹板信、三信、遠東、國泰、一銀,最後送件凱基、玉山、元大,共四家。

給同樣想買房的小老闆的建議:

  • 做好財力證明
  • 提前找房仲、代書幫忙
  • 多問幾家、提早送件
  • 不要信房仲業務片面保證

電詢銀行結果

外資銀行體系,如:花旗、渣打,對於台灣的中小企業主是不太友善的,成數都直接先至少減5%-10%。換句話說,1000萬的房子就會要多數自備款100萬。順帶一提,花旗對於企業主的收入認定是高的,利潤率20%。可是企業貸款100%算在負責人身上,可是收入卻要按照持股比例。就會出現負債算老闆的,收入卻只有一部份算你的狀況。

商業銀行(遠東、永豐)

其實我不只問這兩家,印象中還有中信、富邦等。連初步接觸時的估價,距離都非常遙遠,就不想再麻煩業務員了。

凱基銀行

代書、仲介轉介紹的。這家特別列出的原因是,專員服務不錯的、都有定期在追蹤並告知進度。

但過程中體驗不佳,申請案件得先辦一張信用卡、沒有告知潛在問題。問題是什麼呢?

一開始說條件85成,利率1.32%,網路上資訊都是利率最低的(基準利率疊加最少),結果照會後突然又認定,我的案件是投資用,砍我成數就算了,還拆成兩段式,且更改的過程中拖了兩週,嚴重影響我的申貸進度,等知道結果時已經九月了。

最終方案是: 675萬,利率1.32%;再加上96萬,利率1.71%,總貸款金額771萬⋯⋯ 整個昏倒。

玉山、元大

這兩家的業務員是後來上PTT貸款版徵求的,銀行體系、看的條件略有不同。除非你條件超好,營收上億,不然對於第一次買房的小老闆來說,專業貼心的業務員頗為重要,申辦案件費時、若是延遲交屋、導致違約,甚至自備款不足、影響公司經營就不好了。

元大遇到的狀況跟凱基一樣,一開始條件給的不錯。但不確定銀行房貸業務經驗有沒有差,為何沒有看出我的案件可能會被砍成數。好在這家動作非常快10個工作天,拍照鑑價送件,業務員至少很快速的給你回報。而自己條件不夠好,總行審核坎成數,怪不了別人。(該業務員似乎也頗意外)

玉山銀行,也是個謎。鑑價很差、剛開始新北的業務還和我說收支比算不過(WTF?!)。

結果新竹分行的業務員,幫我掛了一個壽險產品(36萬),突然又可以,甚至還有寬限期,利率雖然差一點,但至少還在1.3字頭。

連同房屋貸款加壽險貸款,總貸款金額衝到房屋買價的8成,之前說好的收支比不足呢?整個黑人問號。加個壽險對銀行來說,我突然又有能力可以負擔此金額的貸款了。問題是我的負擔是變相增加的,因為房屋貸款沒有增加,卻要負擔額外的保險費用與利息。

小結一下,我的狀況。

  • 估價,價格沒有跟上實價。
  • 身分,自營商條件不夠好
  • 地緣性,工作在新北,買在竹縣。
  • 未婚,同時為了節稅,給自己的薪資收入不好看。

其實自己知道狀況蠻特殊的,所以有要買房的朋友,要多注意一下一些小細節,或者做好準備。


第一銀行(官股銀行)

這家讓我非常不爽,這還是公司主要往來的銀行,薪轉與企業貸款都在這家,企業信用貸款,無擔保品的情況下,額度都給到600萬了,但是我房貸的條件很不好,1.4X%起跳。

官股銀行的好處是有時間、有關係你可以慢慢跟他耗,跟銀行喬條件。但前提是公司體質、財務條件要夠好。可是對口的業務員愛辦不辦的、一副不缺業績的嘴臉,讓我很反感。

這次經驗讓我有念頭說,整個公司都不跟官股銀行合作了,需要你的時候一切都好談,不需要的時候愛理不理的。有關係的人的確可以談到非常優渥的條件。但是我還是比較喜歡明碼實價,沒背景條件就按網站專案上的走。省得被人看不起。

地方信用社

新竹板信、三信,因起始利率就是1.6%起跳,只建議做轉貸,直接不考慮。

最後修改日期: 2022 年 3 月 26 日

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