4種參與房地產投資的方法

以下是房地產投資的多種方式——從購買出租房產到 REITs 及其他投資選項。

什麼樣的房地產投資是好的投資？

任何好的投資都應具有較高的成功機率和穩定的回報。房地產投資的一大優勢在於，相較於許多其他資產，啟動資金的門檻相對較低。

購買自住房的房貸一般需支付20%到25%的首付款，但在某些情況下，僅需5%的首付款就能買下一整間房產並作為出租機會。這對於具備DIY技能且有充裕時間的人來說是非常理想的投資方式。然而，這只是房地產賺錢的多種方式之一，且不需大量前期投入。以下是幾種房地產投資策略及其優缺點。

1. 買房出租

擁有租賃房產適合那些擁有DIY技能、具備管理租戶耐心、且有時間妥善打理房子的人。

儘管房產可以用較低的首付款來取得融資，但仍然需要準備充足的現金來支付前期維護費用，並應對物業空置期或租戶不支付租金的情況。

好處在於，一旦房產開始產生現金流，就可以進一步利用該資產來購買更多房產。逐漸地，投資者可以通過多個房產獲得多重收入來源，以新收入來抵消意外費用和損失。

房屋出租分析

根據信義房屋的房價季指數，台灣房價自2004年以來呈現持續上升趨勢，特別是在2010年後，房價增長速度加快。 然而，2023年以來，房價漲幅有所放緩，部分地區甚至出現價格回調的現象。

根據《工商時報》報導，2024年房市關鍵字為「變、盤」，六都表現各異：北部地區抗跌，中南部地區稍弱，桃園地區表現強勁。 此外，房價表現呈現高價鬆動、低價持穩的趨勢。

整體而言，台灣房價在過去數十年持續上漲，但近期增長趨勢放緩，部分地區出現價格調整，顯示房市進入盤整階段。

房地產投資群體 (REIGs)

國外流行但台灣少見的 REIGs。非常適合那些擁有大量資金，但不想親自管理出租房產的投資者。

REIGs 是來自多位投資者的一筆資金池，類似於小型共同基金，這些資金會投資於出租房產。通常，房地產投資群體的公司會購買或建造一系列公寓或公寓大樓。

單個投資者可以擁有一個或多個獨立居住單位，但由投資群體的公司集體管理所有單位，負責物業維護、空置房源的廣告宣傳以及租戶面試。

作為進行這些管理工作的回報，該公司會從每月租金中提取一定比例的費用。

一般的房地產投資群體租約會以投資者的名義簽訂，所有單位會共同分攤一部分租金來應對空置情況。這意味著即便你的單位空置，你也會有部分收入。只要共同租賃的單位空置率不過高，收入應該足以覆蓋成本。

房屋出租分析

翻修轉售

房屋翻修轉售適合那些擁有豐富房地產估值、市場行銷及翻修經驗的人。

這被譽為房地產投資中的「野性玩法」，就像日間交易和長期持有的差異，房地產翻修者與買房出租的房東截然不同。

房地產翻修者通常目標是在六個月內以利潤出售他們購買的低價房產。

部分翻修者不會投入資金改善房產。他們挑選具有內在價值、無需任何改動即可獲利的房產。

若翻修者無法快速脫手房產，可能會面臨困境，因為他們通常缺乏足夠的流動資金來長期支付該房產的貸款，可能導致連鎖損失。

另一類翻修者則透過購買價格合理的房產並進行翻修增值來獲利。這屬於較長期的投資方式，投資者可能一次僅能處理一兩處房產。

翻修獲利分析

不動產投資信託基金（REITs）

不動產投資信託基金（REITs）適合那些希望涉足房地產投資，但不願直接進行房地產交易的投資者。

REITs 是由公司（或信託）使用投資者資金購買和經營收益性房地產而組成的，並像其他股票一樣在主要交易所買賣。

為了保持REIT的身份，公司必須將90%的應稅利潤以股息形式發放，從而免繳公司所得稅，而其他公司需繳納所得稅後再決定是否分配股息。

與一般的分紅股票相似，REITs 對於追求穩定收入的投資者來說是一種穩健的投資選擇。

REITs 讓投資者有機會投資於商場或辦公樓等非住宅資產，這些資產通常不適合個人投資者直接購買。

更重要的是，部分（並非全部）REITs 是可交易信託，具備高度流動性。實際上，REITs 可以視為房地產投資集團的正式化版本。

投資者在選擇 REITs 時，應該區分擁有不動產的「股權 REITs」與提供房地產融資的「抵押 REITs」，後者也可能投資於房地產抵押貸款證券（MBS）。

兩者皆涉及房地產，但性質不同：股權 REITs 代表對房地產的所有權，而抵押 REITs 專注於房地產貸款收益。

REITs分析

包租代管

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你的資產配置裡，一定要有房地產？

房地產是一種獨特的資產類別，許多專家認為它應該成為多元化投資組合的一部分。這是因為房地產通常不會與股票、債券或商品高度相關。此外，房地產投資除了資本增值的潛力外，還能通過租金或貸款支付產生收入。

什麼是直接與間接房地產投資？

直接房地產投資涉及擁有並管理物業。間接房地產投資則是投資於資金池，用來購買和管理房產的集合。REITs 和房地產眾籌都是間接投資的例子。

典型的房地產投資門檻是多少？

房地產投資的最低門檻會根據直接或間接投資策略的不同而有所差異。購買出租房產通常需要 $25,000 至 $100,000 以上的首付款及交易費用，具體金額視地點、房產大小和品質而定。對於多戶型物業，成本通常更高，起始點可能在 $150,000 或以上。

間接房地產投資通常門檻較低，讓更多投資者能夠參與。例如，REITs 股份經常低於 $100/股，房地產共同基金的最低投資額通常為數百至數千美元不等。房地產眾籌平台的最低投資額則相差甚遠，通常在 $500 至 $25,000 或以上。

為什麼房地產是好的投資選項？

有利的房地產投資條件

有利的房地產投資市場條件通常包括經濟、人口和當地因素的結合，為投資者創造了良好的投資機會。穩健的就業市場、低失業率及收入上升通常會導致住房需求增加，進一步推動房產價值和租金上漲。在人口增長，尤其是因遷入而增長的地區，住宅和商業房產的需求往往更高。此外，空置率低、基礎設施建設持續發展，以及對房東友善的政策，都是投資者偏好的市場特徵。

在更廣泛的經濟層面，較低的利率通常使借貸成本下降，讓房貸更易於承擔，從而促進房地產需求。然而，極低利率有時可能導致市場過熱。適度的通脹對房地產投資者也有利，因為房產價值和租金通常會隨著通脹增長，而固定利率的房貸支付則保持不變。相反，高通脹可能導致利率上升，從而給市場降溫。

值得注意的是，這些因素僅作為一般指導，且經常以複雜的方式相互影響，其影響因當地市場動態及具體投資策略的不同而有所差異。

結論

無論房地產投資者是利用物業來產生租金收入，還是等待最佳的出售時機，透過支付房產總價中相對較小的部分作為前期投入，仍有機會建立穩健的投資計劃。

和任何投資一樣，房地產投資中既有收益也有風險，市場可能上升，也可能下跌。